建設(shè)部副部長(zhǎng) 劉志峰

2004年4月5日，上海

各位代表、各位來(lái)賓，女士們、先生們：

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)國(guó)際研討會(huì)”今天召開(kāi)了。來(lái)自美國(guó)、加拿大、法國(guó)和澳大利亞的各位專(zhuān)家將在會(huì)上作專(zhuān)題演講，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)、各省、市代表和有關(guān)專(zhuān)家學(xué)者參加了這次會(huì)議，并將結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況展開(kāi)研討。我謹(jǐn)代表中華人民共和國(guó)建設(shè)部，對(duì)參加這次會(huì)議的各位專(zhuān)家、各位代表，表示衷心的感謝和熱烈的歡迎。

　　下面，我就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)工作，先談幾點(diǎn)意見(jiàn)，供大家參考。

　　一、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系是進(jìn)一步推進(jìn)中國(guó)住房市場(chǎng)化進(jìn)程的迫切需要

　　1980年以來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深入。特別是1998年停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化以來(lái)，住房市場(chǎng)化改革取得重大突破。目前中國(guó)城鎮(zhèn)住房私有率達(dá)到80％以上，住房產(chǎn)權(quán)格局發(fā)生了根本變化。商品住宅銷(xiāo)售面積中，個(gè)人購(gòu)房的比例達(dá)到95％以上，成為商品住宅的購(gòu)買(mǎi)主體。住房二級(jí)市場(chǎng)全面開(kāi)放，中介服務(wù)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展。商品住宅占城鎮(zhèn)住宅竣工面積和投資的比例大幅度提高，市場(chǎng)機(jī)制的作用得到較大程度的發(fā)揮?？傮w看，與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房新體制已基本形成，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要的支柱產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，私有住宅占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)份額的比例已達(dá)到47％。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展，既關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，也關(guān)系到廣大居民住房資產(chǎn)的保值升值。

　　目前，總體上講，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是健康的，但我們也要看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度還有較大差異，發(fā)展中也出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題。有的地區(qū)投資增幅過(guò)大，有的市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，價(jià)格上漲過(guò)快，不利于房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。這些問(wèn)題的存在，既有我們面對(duì)快速發(fā)展的市場(chǎng)，調(diào)控經(jīng)驗(yàn)不足、調(diào)控能力有待提高的因素，也與市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)、自我完善機(jī)制沒(méi)有形成有密切關(guān)系。當(dāng)前，進(jìn)一步推進(jìn)以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革的重要任務(wù)，就是要完善政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制，完善市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)機(jī)制，在政府宏觀調(diào)控下充分發(fā)揮市場(chǎng)在配置資源中的基礎(chǔ)性作用。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型的信息不對(duì)稱(chēng)特點(diǎn)，順利實(shí)現(xiàn)上述兩個(gè)“完善”，最基礎(chǔ)的條件就是市場(chǎng)信息的完整充分、公開(kāi)透明。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，有利于形成良好的市場(chǎng)信息反饋機(jī)制，科學(xué)把握市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，適時(shí)適度地實(shí)施宏觀調(diào)控，防止市場(chǎng)大起大落；有利于增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，引導(dǎo)理性投資與消費(fèi)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)作用。為此，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確要求加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系；國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此高度重視，多次指示要抓緊抓好。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)的主要指標(biāo)

　　做好房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)，重要的是正確選擇指標(biāo)體系。市場(chǎng)信息是多樣的甚至繁雜的，反映市場(chǎng)形勢(shì)的指標(biāo)也多種多樣，要從大量市場(chǎng)信息和不同指標(biāo)中，去蕪存菁，選擇最能體現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況和趨勢(shì)的敏感性指標(biāo)。我認(rèn)為，價(jià)格和空置率是主要指標(biāo)。價(jià)格和空置率兩個(gè)指標(biāo)的綜合應(yīng)用，基本能反映市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

　　價(jià)格是市場(chǎng)供求關(guān)系的直接反映。一方面，價(jià)格具有即時(shí)性，反映了當(dāng)前的市場(chǎng)交易情況；另一方面，對(duì)價(jià)格的預(yù)期又是新的投資和消費(fèi)決策的基礎(chǔ)，決定了市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。我所說(shuō)的這個(gè)價(jià)格，不是指目前國(guó)家和地方有關(guān)部門(mén)公布的新建商品房平均售價(jià)，目前公布的價(jià)格還不能完全準(zhǔn)確地反映某個(gè)地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況。房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)當(dāng)是由各分類(lèi)價(jià)格組成的指標(biāo)“體系”。房?jī)r(jià)包括房地產(chǎn)出售價(jià)格和出租價(jià)格，兩者有密切聯(lián)系，但又分別反映出售和出租市場(chǎng)的不同情況。價(jià)格分析要考慮售價(jià)變動(dòng)情況，更要關(guān)注租金變動(dòng)趨勢(shì)，后者更能真實(shí)地反映住房使用人和市場(chǎng)實(shí)際需求。既要考慮平均價(jià)格水平的變動(dòng)，更要研究分地段、分用途、分層次的價(jià)格變動(dòng)，反映同類(lèi)、同品質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格水平，分類(lèi)價(jià)格有更強(qiáng)的市場(chǎng)指導(dǎo)意義。另外，還要關(guān)注同類(lèi)物業(yè)租售關(guān)系的變動(dòng)趨勢(shì)。比如有些城市，租金在下降，房?jī)r(jià)在上升，兩個(gè)價(jià)格指標(biāo)反向變動(dòng)，引起租售關(guān)系的變化，是市場(chǎng)供求狀況及發(fā)展趨勢(shì)的重要信號(hào)。

　　空置率是反映一定時(shí)期市場(chǎng)吸納能力的重要指標(biāo)，空置房屋的類(lèi)型、占市場(chǎng)總供應(yīng)的比例，反映市場(chǎng)有效需求、引導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)，一定程度上決定市場(chǎng)走勢(shì)。這里的空置率，并不是按目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中的商品房空置量簡(jiǎn)單推算的，而是指報(bào)告期內(nèi)，待出售、出租的各類(lèi)房地產(chǎn)占市場(chǎng)全部存量房地產(chǎn)（包括報(bào)告期新增量）的比率。也就是，把目前待出售、待出租的各類(lèi)房地產(chǎn)作為分子，把全部房地產(chǎn)（包括增量和存量）作為分母來(lái)算出一個(gè)空置率。同時(shí)，只算總的空置率是不夠的，空置率也應(yīng)當(dāng)是分地段、分用途、分層次的指標(biāo)“體系”，包括總的空置率是多少，商業(yè)用房空置率是多少，寫(xiě)字樓空置率是多少，住宅空置率是多少，住宅里面又要分高檔的、中低檔的，或者別墅、多層、高層和戶(hù)型面積等。因此，空置率也不是一個(gè)單一總量指標(biāo)。

　　三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)的問(wèn)題和任務(wù)

　　全面、準(zhǔn)確的信息是預(yù)警預(yù)報(bào)的基礎(chǔ)，是市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的最主要因素，信息采集是所有工作的基礎(chǔ)和重點(diǎn)。但現(xiàn)行的信息統(tǒng)計(jì)制度是在住房實(shí)物分配體制下建立的，還沒(méi)有隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展及時(shí)完善，不能滿(mǎn)足對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、評(píng)估和實(shí)現(xiàn)預(yù)警預(yù)報(bào)的需要。突出表現(xiàn)為“五個(gè)不適應(yīng)”：

　　一是注重總量、不注重結(jié)構(gòu)，不適應(yīng)房地產(chǎn)不可移動(dòng)、產(chǎn)品差異性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)的特點(diǎn)。實(shí)際上，房地產(chǎn)包括住宅和非住宅，非住宅中包括寫(xiě)字樓和商業(yè)用房等，住宅中又包括高檔的、中檔的和低檔的，高檔的又分別墅和其它高品質(zhì)的住房，另外還要區(qū)分戶(hù)型。因此，籠統(tǒng)地講總量、不講結(jié)構(gòu)，不能完全反映市場(chǎng)的供求情況。二是注重增量、不注重存量，不適應(yīng)當(dāng)前統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系初步建立、增量和存量互動(dòng)的形勢(shì)。市場(chǎng)是統(tǒng)一、開(kāi)發(fā)的，存量房、增量房都參與市場(chǎng)活動(dòng)，現(xiàn)在一些居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房，也許現(xiàn)在還沒(méi)有考慮出售或出租，但是這些住房將來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)。三是注重城區(qū)、不注重城鄉(xiāng)互動(dòng)，不適應(yīng)城鄉(xiāng)人口遷移形成的市場(chǎng)需求，以及城鄉(xiāng)結(jié)合部和“城中村”的大量房屋供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)。這個(gè)問(wèn)題就全國(guó)而言可能還不是很明顯，但在少數(shù)城市已比較突出。如，有的城市城鄉(xiāng)結(jié)合部和“城中村”的農(nóng)民蓋了大量住宅，農(nóng)民自住占很少一部分，相當(dāng)一部分參與市場(chǎng)交易，主要是用于出租。四是注重買(mǎi)賣(mài)、不注重租賃，不適應(yīng)規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)、分析租金變動(dòng)趨勢(shì)的要求。我們現(xiàn)在公布的指標(biāo)體系中交易情況主要是新建商品房的交易情況。五是注重部門(mén)統(tǒng)計(jì)、不注重?cái)?shù)據(jù)整合，不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系、相互影響的實(shí)際。

　　為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀要求，全面把握市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步研究完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。要充分利用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段，注意加強(qiáng)各部門(mén)間的協(xié)調(diào)配合，依托與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，全面采集覆蓋城鄉(xiāng)相關(guān)區(qū)域、覆蓋存量與增量、覆蓋買(mǎi)賣(mài)與租賃、覆蓋住宅與非住宅的完整的市場(chǎng)信息。解決“五個(gè)不適應(yīng)”，做到“四個(gè)覆蓋”，應(yīng)當(dāng)講難度比較大，任務(wù)也比較重，但是我們必須這么做。因?yàn)椋@是保證客觀準(zhǔn)確地分析市場(chǎng)形勢(shì)的需要，保證正確適度地實(shí)施宏觀調(diào)控的需要，保證及時(shí)合理地引導(dǎo)市場(chǎng)的需要，最終目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展?？梢韵仍谝欢▍^(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，抓住主要指標(biāo)，逐步完善指標(biāo)體系，找準(zhǔn)工作重點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后全面推廣。

　　各位代表、各位來(lái)賓、女士們、先生們：

　　加快建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，是加強(qiáng)和完善政府宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。真誠(chéng)地歡迎國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家多提寶貴意見(jiàn)，希望各位代表結(jié)合實(shí)際情況深入研討。我相信，這次會(huì)議對(duì)于加快我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)與預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)必將產(chǎn)生積極作用。

　　最后，預(yù)祝研討會(huì)圓滿(mǎn)成功。謝謝大家！